En los últimos meses, el mercado hipotecario chileno ha entregado una señal que, en teoría, debiera haber reactivado con fuerza la compra de viviendas: la caída sostenida de las tasas de interés hipotecarias. En lo que va de 2026 las tasas de interés para créditos de vivienda en UF han registrado varias caídas consecutivas, ubicándose desde abril en niveles inferiores al 4%, tasas que no se veían desde 2021, aliviando el costo financiero de largo plazo. Sin embargo, el esperado repunte en las ventas no se ha materializado. La pregunta es evidente: ¿por qué, si el crédito es más barato, las familias no están comprando?
La respuesta exige ir más allá de la tasa. Si bien el costo del financiamiento es una variable clave, no es el único determinante de la demanda inmobiliaria. Hoy, el principal freno está en el acceso efectivo al crédito. La banca, en un contexto de mayor riesgo e incertidumbre, ha endurecido sus políticas: exige mayores niveles de ingreso, estabilidad laboral más sólida y, sobre todo, un pie más elevado. En la práctica, esto deja fuera a una proporción significativa de potenciales compradores, incluso en un escenario de tasas más bajas. Lo que debería ser un buen momento para cotizar vivienda, no lo es para todos, por las exigencias bancarias más estrictas.
A ello se suma un segundo factor estructural: la débil evolución de los salarios reales. Aunque la inflación ha cedido, los ingresos de los hogares no han recuperado plenamente su poder adquisitivo. Esto no solo limita la capacidad de endeudamiento, sino también la posibilidad de acumular ahorro para el pie, una barrera de entrada cada vez más determinante. En este contexto, el problema no es solo cuánto cuesta el crédito, sino quién puede realmente acceder a él.
El tercer elemento son los precios de las viviendas que siguen altos, desalineados de los ingresos de las personas, lo que juega en contra. Finalmente, también está el factor confianza. La decisión de comprar una vivienda implica compromisos financieros de largo plazo, altamente sensibles a las expectativas sobre empleo e ingresos futuros. En un escenario de crecimiento económico moderado y mercado laboral aún frágil con alto desempleo, muchas familias optan por postergar decisiones de alto impacto.
Así, el mercado inmobiliario chileno enfrenta una paradoja: mejores condiciones financieras conviven con una demanda debilitada. La caída de tasas es, sin duda, una condición necesaria para la reactivación, pero está lejos de ser suficiente. Sin una mejora en el acceso al crédito, en los ingresos reales y en la capacidad de ahorro de los hogares, el dinamismo del sector seguirá contenido. En definitiva, el dilema hipotecario actual revela un problema más profundo: no es solo un mercado caro o un crédito costoso, sino un sistema donde cada vez menos hogares logran calificar para cumplir el sueño de la vivienda propia.
Patricio Ramírez R.
Coordinador Observatorio Económico Social FCJE
Director de carrera Ingeniería Comercial
